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1가구 2주택 보유세
오늘은 1가구 2주택 보유세 관련하여 정리해드리겠습니다. 1가구 2주택 보유세를 결론부터 말씀드리자면, 공시지가 6억 이상에만 과세가 됩니다. (1세대 1주택은 공시가격 9억 초과일 때 과세됨)
하지만 이사를 가기 위해 일시적 1가구 2주택 등이 된 경우나 실거주 1채와 가족구성원 1채가 더 있어 1가구 2주택이 되는 등 다양한 사례가 있으실 텐데요. 자세히 정리했으니 읽어보시고 혜택을 누리시기 바랍니다.
1가구 뜻 정의
먼저 1가구 2주택 보유세 중 1가구가 무엇인지 알아보겠습니다. 1가구란 동일 주민등록지에서 생계를 공유하는 구성원의 단위입니다. 쉽게 말하면 주민등록등본에 같이 있는 사람들이 나의 1가구라고 보시면 됩니다.
주민등록등본 발급 방법 포스팅을 참조해서 지금 바로 확인해보시기 바라구요.
만약에 자녀가 결혼을 해서 주소가 달라져 주민등록등본이 달라지면 1가구가 되지 않습니다. 직계가족이라고 해도요.
하지만 같은 주소상에 있다면 아버지가 1채, 아들이 1채 소유한다면 1가구 2주택자가 됩니다.
그러나 1주택자가 9억 이상 주택을 보유하면 과세대상이며, 만일 1주택이 부부 공동명의라면 1인당 6억 공제가 되기에 총 12억 공제를 받을 수 있습니다.
1가구 2주택 보유세 계산 방법
그리고 오늘 설명드릴 1가구 2주택 보유세라는 것은, 주택을 보유하고만 있어도 부과되는 세금입니다. 보유세 종부세 차이를 궁금해하시는 분들도 많은데, 보유세가 재산세 및 종합부동산세 2개로 나눠지며 이를 합하여 보통은 보유세라고 말들을 하지요.
보유세는 6월 1일을 기준으로 과세가 됩니다. 즉 6월 1일에 집을 소유한 사람에게 과세가 됩니다. 따라서 가능하면 매수자이시라면 6월 2일 이후에 매수를 하시는 게 유리하구요.
또한 이는 개인, 세대 단위 부과가 아니라 물건별 과세이니 공동소유이든 지분소유이든 세금은 똑같습니다. 납기일은 매년 7/16~7/31일까지 2분의 1을 내고, 나머지 2분의 1은 9/16~9/30까지 내야 합니다. 다만 해당 연도 부과세액이 200,000원 이하면 7/16~7/31에 한꺼번에 납부 가능합니다.
1가구 2주택 보유세는 공시지가라는 것을 기준으로 하여 세금이 매겨집니다. 공시지가는 국토교통부에서 조회 가능하구요.
다만 공제되는 금액도 있어서 고려를 잘 해야 하는데요.
<일반>
-조정대상지역 2주택 이상
3억 원 이하 1.2%
3억 원 초과~6억 원 이하 1.6%
6억 원 초과~12억 원 이하 2.2%
12억 원 초과~50억 원 이하 3.6%
50억 원 이하~94억 원 이하 5%
94억 원 초과 6%
<법인>
2주택 이하인 경우 3%
조정 대상 지역 2주택 이상 및 3주택 이상인 경우 6%
예를 들면, 10억짜리를 1가구가 1채 갖고 있다면 2021년에는 대략 90만7200원의 종부세를, 그리고 10억짜리 2채를 갖고 있다면 2021년에는 대략 4363만원의 종부세를 내게 되는 것입니다. (50세 단독명의 4년 거주 기준) 차이가 어마어마합니다.
이렇게 차이가 나는 이유는 누진세율 때문입니다.
1가구 1주택자들은 6-42% 누진세율이 있지만 1가구 2주택자들은 10% 중과세가 되어 16-52%를 적용받습니다.
그래서 절세를 하려면 주택수를 줄이거나 지분을 나누는 방법도 있습니다.
추가로, 2020년 8월 12일 이후 분양권 매수를 했다면 이 역시 주택수에 포함이 됩니다.
1가구 2주택 보유세 절세 방법
1가구 2주택 보유세 면제 방법은 다음과 같습니다.
1. 혼인으로 인한 2주택자가 5년 이내에 1채 처분
2.1주택자가 1주택자인 직계존속과 합가한 경우 5년 이내에 1채 처분 (노부모 부양을 위해 세대를 합쳐 2주택이 되면)
3. 지정문화재 및 등록문화재 주택 보유 시
4. 일반 도시주택이외에 읍, 면 소재 주택 소유 시
5.1세대가 근무, 취학 등의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖의 주택일 경우
6. 부부 공동명의 따져보기 (다만 공동명의는 같은 조건에서 고령자, 장기보유 공제혜택 없으므로 가구에 따라 세금은 다름)
7. 상속, 증여를 통해 2주택이 되면 3년 이내에 매도
8. 기존주택 보유 중 신규주택 매매했을 때 기존주택 3년안에 매도
다만 여기서 또 복잡한 게 하나 있습니다. 조정지역, 투기과열지구는 3년이 아니라 1년안에 매도해야 합니다. 이렇듯 다양하고 복잡한 상황이 존재하므로 전문가에게 의뢰하시는 것도 절세의 좋은 방법 중 하나입니다.
어쨌든 위의 1가구 2주택 보유세 절세 방법을 참고로 하면, 결혼하기 전 각 1채씩 보유한 부부가, 결혼 후 2채가 되면 1주택을 5년 안에(혼인한 날짜 기준으로) 매도해야 비과세입니다. 다만 기존주택에 2년 이상 거주를 한 조건입니다.
또 상속을 받은 경우 2채를 보유하면 3년 안에 기존 주택을 매도해야 비과세가 됩니다.
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