상가임대차보호법 개정안

상가임대차보호법 개정안 2020년 기준 정리

상가임대차 보호법이 2019년 4월 17일 개정되어 시행되고 있습니다. 이것은 소상공인 정책 자금의 일환으로 해석할 수도 있겠는데 자세히 정리해보았습니다.

아래 내용을 보시기 앞서, 사실 제일 중요한 것은 부동산 전세 계약서나 임대차 계약서 작성할 때부터 이런 법률을 꼼꼼히 아는 것, 또한 상가건물의 가격 및 토지건물 시세를 정확히 아는 것입니다. 미리 확인해두시기 바랍니다. 

1. 상가 임대차 보호법이란

상가 임대차 보호법이란 상가건물 임대차에 공정한 거래질서 확립을 도모하며 영세 업자들이 마음놓고 생업에 집중할 수 있게 만든 제도입니다. 

예를 들면 갑자기 하루아침에 상가임대차보호법에 적용받지 않고 임대료를 10% 넘게 올려버리면 영세업자에게는 큰일입니다. 따라서 이 증액 금액을 5% 미만으로 하려는 법입니다. 

세입자에게 과도한 임대료를 내게 하지 않게 하기 위해 2002년 11월부터 시행되었습니다.

2. 상가임대차보호법 적용범위

상가임대차보호법 적용범위는 환산보증급을 계산해보면 됩니다. 환산보증금은 보증금+(월세x100)으로 계산해본 액수를 말하는데 이 금액이 특정 액수 이하면 상대 임대차 보호법 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 여기서 제일 중요한 것은 토지 건물 시세를 제대로 알고 상가보호법에 자신이 적용되는지, 그리고 나중에 해당되면 신청할 수 있도록 임대차계약서 사본을 잘 갖고 있는 것입니다. 

권역마다 이 환산보증금이 다른데 이들 액수보다 적어야만 상대임대차 보호법 적용이 가능합니다. 

더 쉽게 설명하자면, 서울에서 장사를 하는 영세업자를 기준으로 했을 때, 2018년에는 6억짜리 건물에서 세를 내는 가게업자까지만 해당이 됐는데, 2019년 4월 17일 이후부터는 9억 짜리 건물에서 세를 내는 사람도 적용하게 됐다는 말입니다. 즉 적용범위가 더 확대된 것입니다.

참고로 2018년 기준으로 환산보증금은 서울특별시는 6억 1천만, 과밀억제권역인 부산, 인천, 성남, 의정부 등이 수도권은 5억, 부산 인천을 제외한 세종, 안산, 용인, 김포, 광주, 화성, 파주 등의 광역시는 3억 9천, 그 밖의 지역 2억 7천이었습니다만 2019년에 개정된 법률은 아래에서 설명하겠습니다. 

아무래도 이 제도의 문제점은 상가 권리금은 매년 오르기에 어떤 곳에서는 이 보증금을 환산해도 크게 의미가 없을 수 있다는 점입니다.

따라서 이런 걸 막기 위해 정부에서는 점진적으로 상가 임대차보호법 10년, 상가 임대차보호법 5년 등으로 계획을 세워 천천히 상가 환산보증금액제를 축소하여 가게 주인들을 보호하겠다고 계획하고 있습니다. 

3. 상가 임대차 보호법 개정안

위에 설명한 상가건물 임대차보호법 시행령은 2019년 4월 2일부터 시행되어 크게 2가지가 개정이 되었습니다. 법에는 크게 헌법-법률-시행령-시행규칙이 있는데 시행령은 대통령령입니다.

1. 임대차 보증금액 한도 확대
법 적용대상이 되는 상가건물 임대차 보증금액의 범위가 늘어나, 서울특별시의 경우 6억 1천 이하에서 9억원으로, 과밀억제권역인 부산, 인천, 성남, 의정부 등이 수도권은 5억 이하에서 6억 9천 이하로 늘어났습니다.

또 부산 인천을 제외한 세종, 안산, 용인, 김포, 광주, 화성, 파주 등의 광역시는 3억 9천에서 5억 4천 이하로, 그 밖의 지역은 2억 7천으로 3억 7천 이하로 변경되었습니다. 

2. 상가건물 임대차 분쟁조정위원회 설치
분쟁이 늘어나는 것을 막고 임대차계약 해석 분쟁을 조정하기 위해서, 상가임차인들을 보호대상으로 설정하였습니다. 2019년 4월 17일부터 체결되는 계약부터는 이것을 적용하며 서울중앙지부, 수원지부 등 주요 6개 지부에 설치되었습니다.

위 사진을 봐주시기 바랍니다. 

앞서도 말씀드렸지만 제일 중요한 것은 본인 상가 건물 및 토지 건물 시세를 정확히 아는 것입니다. 요즘은 웹사이트에서도 관련 정보를 찾을 수 있으니 바로 찾아보시기 바랍니다. 또한 임대차 계약서 사본 및 부동산 전세 계약서도 잘 보존해두시기 바랍니다. 

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