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상가주택 매매시 특약사항
오늘은 상가주택 매매시 주의사항을 알아보겠습니다. 조물주 위에 건물주라고 요즘 한국에서 큰 돈을 만지려면 상가주택의 장단점 및 상가주택 매매시 부가가치세 등을 잘 따져봐야 합니다.
상가주택은 주거 및 상가가 함께 있는 건물이며, 그 기준은 건축물대장이 아니라 실제로 어떻게 사용하는지 용도를 잘 따져야 합니다.
상가주택 매매시 주의사항 1. 소유자 및 매도자 일치 여부
등기부 등본을 떼어보고 여기의 소유자 및 매도자가 동일 인물인지, 대리로 위임을 받진 않았는지 확인이 필요합니다.
추가적으로 건축물대장상의 소유자 및 매도자가 일치하는지도 꼭 체크해야 합니다.
또한 등기부에서 권리관계 및 제한물권이 복잡하다면 매매를 신중히 생각해봐야 합니다.
상가주택 매매시 주의사항 2. 임대차 현황 파악
임대차 계약서 원본을 확인해봐야 합니다. 매수할 때 명도 및 승계 여부 역시 확인을 잘 해야 합니다.
상가주택 매매시 주의사항 3. 매도인 임대 사업자 등록여부 확인
매도인이 사업자라면, 매수자 역시 부가세 환급을 받기 위해 일반 과세 임대 사업자로 등록을 하는 것이 좋습니다.
이렇게 할 때 포괄 양수 계약으로 하면 상가주택 매매시 세금은 쉽게 부가세 환급이 가능합니다. 이것은 계약서상에 '건물분의 부가세는 포괄양도 양수한다'고 적으면 됩니다.
상가주택 매매시 주의사항 4. 위반 건축물 여부 확인
건축물 대장을 떼어보고 위반 건축물인지 확인해야 합니다. 또한 토지이용계획확인원을 통해서, 용도지역, 지구 지정여부를 확인해야 합니다.
혹시나 항만구역, 어항구역, 국가산업단지, 택지개발지구, 전원개발사업구역 및 예정구역, 농업진흥지역과 보전산지 이런 식으로 묶여버리면 그 건물을 내가 사용하고 싶은 용도로 사용할 수 없게 되기 때문입니다.
상가주택 매매시 주의사항 5. 특약 사항 확인
추후 하자 발생이 되면 하자 보수내용, 임대차 보증금 승계, 권리관계를 어떻게 할지를 꼼꼼이 기재해야 합니다.
상가주택 매매시 양도소득세는 취득시 4.6%의 취득세를 납부하면 됩니다.
상가주택 1가구2주택 적용에 대해서도 궁금하실 텐데, 주택과는 달리 조정대상지역 2주택이면 기본세율이 원래 10-20% 늘어나지만 상가주택은 다릅니다.
다만 보유기간에 따라서 양도소득세율이 달라지기 때문에 이에 대해서는 다른 포스팅에서 정리해보겠습니다.
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